Piccioni in condominio: chi decide, con quale maggioranza e chi paga
Il guano sui balconi è un problema tecnico, ma per l’amministratore diventa prima di tutto un problema di competenze e di verbale: che cosa può fare da solo, che cosa deve portare in assemblea, con quanti millesimi si delibera e come si ripartisce la spesa fra parti comuni e proprietà esclusive. Qui c’è il percorso, articolo per articolo del Codice Civile.
Risposta rapida
Quando i piccioni interessano parti comuni (tetto, lastrico solare, facciate, cornicioni, gronde, sottotetti comuni) l’intervento lo delibera l’assemblea, non l’amministratore da solo: quest’ultimo può disporre autonomamente solo la manutenzione ordinaria e gli atti conservativi (art. 1130 nn. 3 e 4 c.c.) e, in caso di urgenza, ordinare lavori straordinari salvo riferirne alla prima assemblea (art. 1135 c.c.). L’installazione di dissuasori sulle parti comuni viene di norma inquadrata come innovazione diretta a migliorare sicurezza e salubrità dell’edificio (art. 1120, secondo comma), quindi con la maggioranza dell’art. 1136, secondo comma: maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell’edificio. La spesa si ripartisce in millesimi (art. 1123), con la regola speciale del terzo e due terzi per i lastrici solari di uso esclusivo (art. 1126).
Quando il nido con le uova sta su una parte comune, all’amministratore conviene sapere anche perché le uova non si possono togliere: è la domanda che arriva sempre dal condomino esasperato.
Se l’edificio non è un condominio ma un albergo, cambia chi risponde e cambiano i tempi: piccioni in hotel.
Prima domanda: i piccioni stanno su una parte comune o su una proprietà privata?
È la domanda da cui dipende tutto il resto. Se i piccioni stanno sul tetto, sul lastrico, sulle facciate o nelle gronde, il problema è del condominio: decide l’assemblea e la spesa è di tutti. Se stanno sul balcone di un appartamento, il problema è del singolo proprietario. Prima ancora di chiedere un preventivo, quindi, guarda dove si posano davvero: da lì si capisce chi decide, chi paga e con quale maggioranza. Le immagini di questa sezione sono ricostruzioni: illustrano il concetto, non un cantiere Birdstop.
1Tetto, lastrico solare, facciate: parte comune
L’art. 1117 c.c. presume comuni, salvo che il titolo dica il contrario, “i tetti e i lastrici solari” e le “facciate”, insieme a muri maestri e strutture portanti. Cornicioni, gronde e canali di scarico seguono la stessa logica: sono gli elementi su cui, nella pratica, si installa quasi sempre il sistema. Qui decide l’assemblea e paga il condominio.
2Il balcone del singolo: proprietà esclusiva
Il balcone aggettante, con la sua ringhiera e il suo pavimento, appartiene al proprietario dell’appartamento: l’intervento lo decide e lo paga lui. L’art. 1122 c.c. gli chiede però di non eseguire opere che rechino danno alle parti comuni o pregiudichino stabilità, sicurezza o decoro architettonico, e di darne preventiva notizia all’amministratore, che ne riferisce all’assemblea.
3Il sottotetto: dipende dalla destinazione
L’art. 1117 c.c. include fra le parti comuni i sottotetti “destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune”. Un vano tecnico non praticabile che serve la copertura tende a rientrarci; una mansarda accatastata e venduta con un appartamento no. È il punto su cui più spesso ci si divide, ed è anche il punto da cui gli animali entrano.
4Il lastrico di uso esclusivo: terzo e due terzi
Quando il lastrico solare o la terrazza a livello sono in uso esclusivo di un condomino ma fanno da copertura agli appartamenti sottostanti, l’art. 1126 c.c. divide la spesa di riparazione o ricostruzione: un terzo a chi ne ha l’uso esclusivo, due terzi a tutti i condomini a cui il lastrico serve da copertura, in proporzione al valore del piano.
Amministratori e condomini che ci hanno già affidato uno stabile
Recensioni pubblicate su Trustpilot, piattaforma indipendente che non controlliamo.
Che cosa può fare l’amministratore da solo e che cosa deve portare in assemblea
La distinzione non è formale: una delibera presa dall’organo sbagliato è impugnabile, e una spesa anticipata senza titolo può restare a carico di chi l’ha ordinata.
Lo può fare da solo
L’art. 1130 c.c. gli attribuisce di erogare le spese per la manutenzione ordinaria delle parti comuni (n. 3) e di compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni (n. 4). Rientrano qui la pulizia e la bonifica del guano già accumulato, la rimozione di materiale dalle gronde, la messa in sicurezza di un punto pericoloso.
Solo se c’è urgenza
L’art. 1135 c.c. chiude con una regola netta: “L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea”. L’urgenza va documentata: fotografie, eventuale segnalazione dell’autorità sanitaria, relazione tecnica.
Serve l’assemblea
L’installazione di un sistema di dissuasione su tetti, lastrici, facciate o cornicioni è un intervento nuovo sulle parti comuni: rientra fra le innovazioni (art. 1120) o fra le opere di manutenzione straordinaria (art. 1135 n. 4), e in entrambi i casi la competenza è dell’assemblea, con la costituzione obbligatoria del fondo speciale.
Togliere il guano che c’è oggi è manutenzione. Fare in modo che non torni è un’opera nuova. È per questo che una pulizia disposta senza intervento sulle cause si ripete ogni anno a bilancio, e ogni anno qualcuno chiede perché.
Che cosa si delibera, con quale norma e con quanti millesimi
La colonna centrale è la norma da citare in convocazione: scriverla nell’ordine del giorno è il modo più semplice per rendere la delibera difficile da impugnare.
| Che cosa si decide | Inquadramento | Maggioranza e adempimenti |
|---|---|---|
 Pulizia e bonifica del guano già presente | Manutenzione ordinaria / atto conservativo — art. 1130 nn. 3 e 4 | Nessuna delibera necessaria: provvede l’amministratore nei limiti del preventivo approvato. |
 Installazione di dissuasori, reti o sistemi su parti comuni | Innovazione per sicurezza e salubrità — art. 1120, secondo comma | Maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell’edificio (art. 1136, secondo comma, richiamato dal quarto). |
 Intervento qualificato come innovazione “ordinaria” | Miglioramento o uso più comodo delle cose comuni — art. 1120, primo comma | Maggioranza degli intervenuti e almeno due terzi del valore dell’edificio (art. 1136, quinto comma). |
 Riparazioni straordinarie di notevole entità | Art. 1135 e art. 1136, quarto comma | Maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell’edificio. |
 Qualsiasi opera straordinaria o innovazione | Art. 1135, n. 4 | Va costituito obbligatoriamente un fondo speciale pari all’importo dei lavori, o graduale se il contratto prevede pagamenti per stati di avanzamento. |
 Opere sul balcone o sulla terrazza di proprietà esclusiva | Art. 1122 | Decide il singolo, ma con preventiva notizia all’amministratore e senza pregiudizio a stabilità, sicurezza e decoro architettonico. |
La qualificazione dell’intervento — innovazione ex art. 1120 secondo comma oppure manutenzione straordinaria — non è pacifica e dipende dal caso concreto. La lettura più diffusa fra i commentatori di settore è quella dell’innovazione per sicurezza e salubrità: Il Sole 24 Ore – NT+ Condominio la riporta richiamando una pronuncia del Tribunale di Bolzano del 2018. Prima di mettere ai voti un intervento importante, la scelta della maggioranza va concordata con il legale di fiducia del condominio.
Devi portare il punto in assemblea?
Con qualche fotografia dello stabile e i millesimi delle scale interessate prepariamo un preventivo leggibile in assemblea: superfici, sistemi, riparto ipotizzato e tempi. È il documento che serve per deliberare, non un listino.
0584 433 198Manda le foto dello stabileChi paga i dissuasori: non sempre la spesa si divide fra tutti allo stesso modo
La regola di base è semplice: le spese sulle parti comuni si dividono in base ai millesimi di proprietà, cioè alla quota che ogni appartamento pesa sull’edificio. Le eccezioni sono tre, e sono quelle che fanno discutere l’assemblea quando arriva il rendiconto.
- La regola generale: millesimi di proprietà. L’art. 1123, primo comma, mette le spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni, per i servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza a carico dei condomini “in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”. Un sistema installato sulla facciata o sul tetto rientra qui.
- Prima eccezione: cose che servono in misura diversa. Il secondo comma dell’art. 1123 prevede che, se la cosa serve i condomini in misura diversa, la spesa si ripartisca in proporzione all’uso che ciascuno può farne. È il fondamento di riparti differenziati, ma va motivato: non basta dire che “i piani alti ne beneficiano di più”.
- Seconda eccezione: parti che servono solo un gruppo. Il terzo comma dell’art. 1123 riguarda edifici con più scale, cortili o lastrici destinati a servire una parte del fabbricato: le spese sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità. In un complesso a più corpi, un intervento sulla sola scala B si ripartisce fra i condomini della scala B.
- Terza eccezione: il lastrico di uso esclusivo. L’art. 1126 divide le spese di riparazione o ricostruzione del lastrico solare in uso esclusivo: un terzo a chi ne ha l’uso, due terzi a tutti i condomini a cui il lastrico fa da copertura, in proporzione al valore del piano. La stessa logica viene applicata alle terrazze a livello.
- Il balcone del singolo resta del singolo. Se il problema è sul parapetto o sul pavimento di un balcone aggettante, la spesa non entra nel riparto condominiale. Il condominio può comunque deliberare un intervento coordinato su tutta la facciata: è spesso più efficace e costa meno che dieci interventi separati.
Un errore ricorrente in verbale: deliberare l’intervento e rimandare il riparto “a consuntivo”. Il criterio di ripartizione va indicato nella stessa delibera che approva la spesa, perché è parte di ciò su cui i condomini stanno votando.
Che aspetto ha un intervento su un edificio intero
Interventi Birdstop documentati, con il cursore da trascinare: a sinistra la situazione trovata, a destra il lavoro finito. Ci sono cornicioni, davanzali, balaustre e pareti di balcone, cioè i punti che su uno stabile condominiale tornano in ogni assemblea. Su un edificio intero la differenza la fa la continuità: il sistema deve girare gli angoli e coprire tutti gli affacci, altrimenti l’assemblea rivota lo stesso punto due anni dopo.
PrimaDopo
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PrimaDopoIl fondo speciale e le cinque righe che fanno reggere il verbale
L’art. 1135, n. 4, impone di costituire obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori quando l’assemblea delibera opere di manutenzione straordinaria o innovazioni. Il fondo può essere graduale se il contratto con l’impresa prevede pagamenti per stati di avanzamento. È l’adempimento che più spesso manca, ed è anche il più facile da contestare.
Nell’ordine del giorno
Indica l’oggetto e la norma: “installazione di sistemi di dissuasione volatili sulle parti comuni — delibera ai sensi degli artt. 1120 e 1136 c.c., costituzione del fondo speciale ex art. 1135 n. 4, approvazione del riparto”. Un ordine del giorno generico rende la delibera attaccabile.
Nella delibera
Devono comparire: impresa e preventivo scelto con il suo importo, estensione esatta dell’intervento (quali affacci, quali quote), criterio di riparto, importo e modalità del fondo speciale, tempi. L’estensione è la voce che protegge il condominio: senza, si discute a lavori finiti.
Dopo i lavori
Il codice di buona pratica del settore chiede almeno una visita di verifica dopo l’installazione, la documentazione fotografica dell’opera finita e un piano di manutenzione. Allegati al verbale, diventano la prova che il condominio ha fatto la sua parte.
Un intervento sui volatili è una delle poche spese straordinarie che si possono giustificare con dei documenti oggettivi: fotografie del prima, relazione tecnica, verifica dopo i lavori. Messo a verbale così, smette di essere “la spesa dei piccioni” e diventa un intervento di conservazione dell’edificio.
Due cose che in assemblea si spiegano meglio con un video
Un sistema che non si vede dalla strada
L’obiezione più frequente in assemblea non riguarda la spesa ma l’aspetto della facciata: l’art. 1120 vieta le innovazioni che alterano il decoro architettonico. Questo è il tipo di sistema che si valuta quando l’edificio ha un fronte importante.
Il sistema BirdTikolChe cosa comprende davvero la bonifica
La rimozione del guano è una lavorazione separata, con dispositivi di protezione e smaltimento del materiale: va preventivata a parte e non confusa con la pulizia ordinaria delle parti comuni.
Guano e bonifica in sicurezzaI quattro sistemi che proponiamo su uno stabile condominiale
Su un condominio la scelta non dipende solo dal livello di infestazione: contano il decoro della facciata, i vincoli dell’edificio e la superficie da presidiare. Questi sono i quattro sistemi che copriamo direttamente, ognuno con la sua pagina tecnica.
BirdFire
Coppette di gel a base di oli naturali applicate sul piano di posa. I colombi vedono l’ultravioletto e la formula, per loro, ha l’aspetto di una fiamma. Da terra non si vede niente: è il sistema che si valuta quando l’assemblea teme per il decoro della facciata.
Vedi la pagina del sistema
BirdTikol e TikolPannel
L’evoluzione del dissuasore meccanico a impatto estetico nullo: non cruento, silenzioso, sicuro per persone e animali. Rende inutilizzabile il piano di posa lasciando leggibile la linea architettonica dell’edificio.
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BirdLaser AI
Sensori e telecamera individuano le aree frequentate e il sistema proietta un raggio che i volatili percepiscono come una minaccia. Silenzioso, presidia superfici ampie — lastrici, coperture estese — dove un sistema di bordo non arriva.
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FlyAway
Non danneggia i volatili: li disorienta. Nessun impatto estetico né acustico e struttura resistente agli agenti atmosferici — è il sistema che si valuta su edifici vincolati, dove non si può forare né appendere.
Vedi la pagina del sistemaSu un edificio intero quasi mai se ne usa uno solo: la combinazione si decide guardando gli affacci, i volumi accessibili e il livello di infestazione. I punti di partenza di ciascun sistema, IVA esclusa, sono nella guida ai costi; per uno stabile il preventivo si fa sempre su sopralluogo.
Su un condominio questi quattro risolvono la maggior parte delle situazioni, ma la gamma Birdstop è più ampia: reti, dissuasori ad aghi, fili elettrificati, sistemi acustici e falconeria. Se lo stabile ha una situazione particolare — un cortile chiuso, un sottotetto aperto, un capannone annesso — il sistema giusto può essere un altro.
Vedi tutti i sistemi BirdstopRichiedi il preventivo per lo stabile
Dicci indirizzo, numero di scale e quali affacci sono interessati. Con qualche fotografia fatta da terra prepariamo il documento da allegare alla convocazione: superfici, sistemi, bonifica a parte e ipotesi di riparto.
Il guano non è solo antiestetico: è una questione di custodia
Questa è la parte che rende l’intervento più facile da far approvare, e va detta con precisione, senza allarmismi.
Responsabilità per cose in custodia
L’art. 2051 c.c. dice che “ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”. Le parti comuni sono in custodia del condominio: una gronda ostruita che allaga, un cornicione degradato dal guano, un pavimento reso scivoloso sono situazioni in cui la questione della custodia si pone.
Il degrado dei materiali
Il guano è un materiale acido — la letteratura sulla conservazione degli edifici indica valori di pH fra 3 e 4,5 — e nel tempo aggredisce intonaci, pietra e lattonerie. Rimandare non è neutro: la spesa che si evita oggi torna come manutenzione della facciata, che costa un ordine di grandezza in più.
Regolamenti e ordinanze comunali
Molti Comuni regolano la materia: il Regolamento per il benessere e la tutela degli animali di Milano vieta espressamente di fornire cibo ai colombi su tutto il territorio cittadino (art. 31, comma 3), e a Venezia il regolamento di igiene urbana veterinaria prevede sanzioni da 25 a 500 euro. Diversi Comuni impongono inoltre ai proprietari di immobili obblighi di manutenzione e di protezione dei varchi: verifica sempre il regolamento del tuo Comune, perché cambia da città a città.
Le tre immagini di questa sezione illustrano il concetto e non sono fotografie di cantieri Birdstop: le foto degli interventi reali sono nel prima/dopo e nei casi studio.
Non serve evocare cause e risarcimenti. Serve mettere agli atti che il condominio è a conoscenza della situazione e che ha deliberato un intervento: è esattamente la differenza fra un condominio diligente e uno che ha ignorato le segnalazioni. Se un condomino ha già inviato una diffida, il tema è trattato in questa guida sulla segnalazione formale.
Che cosa il condominio non può deliberare, per quanto esasperato sia
Ogni tanto in assemblea qualcuno propone soluzioni sbrigative. Vale la pena sapere in anticipo perché non si possono mettere ai voti.
Il colombo di città è fauna selvatica
La legge 157/1992 dichiara la fauna selvatica “patrimonio indisponibile dello Stato” e la tutela. La Corte di Cassazione penale, con la sentenza n. 2598 del 26 gennaio 2004, ha stabilito che il colombo torraiolo rientra fra le specie tutelate dall’art. 2 della legge, perché vive in stato di libertà naturale: il criterio decisivo è l’indipendenza dall’uomo, non la nocività.
Nessun veleno, nessuna esca
L’art. 21 della legge 157/1992 vieta l’uso di esche o bocconi avvelenati, del vischio e di altre sostanze adesive. Non è una questione di opportunità: è un divieto sanzionato, e il tema è trattato per esteso in questo approfondimento.
Il controllo numerico non lo decide l’assemblea
L’art. 19 della stessa legge affida alle Regioni il controllo delle specie, da praticare “di norma con metodi ecologici”; solo se questi risultano inefficaci si possono autorizzare piani diversi, coordinati da personale abilitato. Un condominio non può deliberare catture o abbattimenti.
Tutto ciò che agisce sull’edificio e non sull’animale: reti, dissuasori meccanici, sistemi elettromagnetici, visivi o laser, chiusura dei varchi, bonifica del guano. Sono misure passive di prevenzione sulla proprietà, ed è il perimetro dentro cui si muove un intervento condominiale.
Cosa dicono i clienti Birdstop
Recensioni su Trustpilot, piattaforma indipendente che non controlliamo: non testimonianze riportate da noi.
Come si imposta l’intervento su un intero stabile
Su un condominio la differenza rispetto a un intervento privato non è la tecnica: è che serve un documento che regga in assemblea e un lavoro che copra tutti gli affacci, non solo quelli di chi ha protestato.
Sopralluogo su tutto l’edificio
Non solo il balcone da cui è arrivata la segnalazione: tutti gli affacci, il sottotetto, i cavedi, il lastrico. Si rileva il livello di infestazione e si distingue ciò che è parte comune da ciò che è proprietà esclusiva, perché da lì dipende il riparto.
Preventivo leggibile in assemblea
Superfici e metri lineari per affaccio, sistemi proposti con il perché, bonifica quantificata a parte, ipotesi di riparto e tempi. È il documento che l’amministratore allega alla convocazione: un listino generico non fa deliberare nessuno.
Bonifica e posa continua
Rimozione del guano con dispositivi di protezione e smaltimento, poi posa su tutto il piano di posa, angoli e ritorni compresi, con chiusura fisica dei volumi accessibili. Le lavorazioni si programmano tenendo conto della stagione riproduttiva.
Verifica documentata
Visita di controllo a lavori finiti, fotografie dell’installazione e piano di manutenzione, consegnati all’amministratore. Sono gli allegati che rendono la spesa difendibile davanti ai condomini, l’anno successivo.
Perché in un condominio la tempistica conta quanto la tecnica
Linda Abenaim, biologa ed entomologa
Nell’impostazione seguita dall’area scientifica Ekonore, il tempo che passa fra la prima segnalazione e la delibera non è neutro. In un edificio con presenze abituali, ogni stagione riproduttiva che passa aumenta il numero di individui legati a quel sito e sposta il caso verso un livello di infestazione superiore, dove i sistemi leggeri non bastano più e serve una chiusura fisica: l’intervento che si rimanda diventa un intervento diverso, non lo stesso più tardi.
C’è poi un vincolo che riguarda direttamente la programmazione dei lavori. La normativa italiana sulla fauna selvatica tutela nidi, uova e piccoli, e la buona pratica di settore chiede di verificarne la presenza prima di cominciare: se in assemblea si fissa una data che cade in piena covata, il cantiere va riprogrammato. È un elemento da mettere in preventivo, non una sorpresa.
Il terzo aspetto è igienico e riguarda le persone che lavorano nell’edificio. La rimozione del guano accumulato va eseguita con dispositivi di protezione e con lo smaltimento previsto, non affidata alla ditta delle pulizie: il materiale può ospitare agenti patogeni e artropodi, e la differenza di procedura è anche una differenza di responsabilità per il condominio.
Contenuto tecnico rivisto dall’area scientifica Ekonore.
Due dettagli che in un preventivo condominiale non dovrebbero mancare
Fotografie di installazioni Birdstop reali, scattate a fine lavori. Servono a mostrare dove finisce il sistema: la parte su cui, a lavori conclusi, si discute in assemblea.
Un caso completo è documentato qui; per gli edifici vincolati c’è la sezione dedicata.
Chi ci ha già affidato i propri edifici
Dai clienti privati alle grandi realtà produttive: proteggiamo tetti, facciate e impianti dai piccioni e dagli altri volatili infestanti, con tecnologie non invasive e senza ucciderli.
Certificazioni con numero di registrazione verificabile
Non “siamo certificati”: qui sotto ci sono norma, ente e numero di registrazione, così puoi verificarli.
Certificati rilasciati da Kiwa a Ekonore S.r.l. Birdstop è la divisione allontanamento volatili di Ekonore S.r.l., P.IVA 09730020964.
Le domande che arrivano in studio prima dell’assemblea
Chi paga i dissuasori anti piccioni in condominio?
Se il sistema viene installato su parti comuni — tetto, lastrico solare, facciate, cornicioni, gronde — la spesa è condominiale e si ripartisce in millesimi di proprietà, come prevede l’art. 1123, primo comma, del Codice Civile per le innovazioni deliberate dalla maggioranza. Se invece riguarda il balcone o la finestra di un singolo appartamento, paga il proprietario di quell’unità. Per i lastrici solari e le terrazze in uso esclusivo vale la regola dell’art. 1126: un terzo a chi ne ha l’uso, due terzi ai condomini a cui il lastrico fa da copertura.
Con quale maggioranza si delibera l’installazione dei dissuasori?
L’inquadramento più diffuso fra i commentatori di settore è quello dell’innovazione diretta a migliorare sicurezza e salubrità dell’edificio, prevista dall’art. 1120, secondo comma: in questo caso serve la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (art. 1136, secondo comma, richiamato dal quarto). Se invece l’intervento viene qualificato come innovazione ordinaria ai sensi del primo comma dell’art. 1120, la soglia sale ai due terzi del valore (art. 1136, quinto comma). La qualificazione dipende dal caso concreto e conviene concordarla con il legale del condominio.
L’amministratore può ordinare i lavori senza assemblea?
Solo entro limiti precisi. L’art. 1130 gli attribuisce la manutenzione ordinaria delle parti comuni e gli atti conservativi: la pulizia e la bonifica del guano rientrano qui. L’art. 1135 invece è esplicito: “l’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea”. L’installazione di un sistema di dissuasione, di norma, va deliberata.
Serve costituire il fondo speciale?
Sì, quando l’assemblea delibera opere di manutenzione straordinaria o innovazioni. L’art. 1135, n. 4, del Codice Civile lo dice testualmente: l’assemblea provvede “alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori”. Il fondo può essere costituito in modo graduale se il contratto con l’impresa prevede pagamenti in funzione dello stato di avanzamento.
Un condomino può installare i dissuasori sul proprio balcone da solo?
Sì, il balcone aggettante è di sua proprietà. L’art. 1122 gli chiede però di non eseguire opere che rechino danno alle parti comuni o pregiudichino stabilità, sicurezza o decoro architettonico dell’edificio, e di darne “preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea”. Se il regolamento condominiale contiene clausole sull’aspetto delle facciate, vanno lette prima.
Il condominio può essere ritenuto responsabile dei danni da guano?
L’art. 2051 del Codice Civile stabilisce che “ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”, e le parti comuni sono in custodia del condominio. Se il danno deriva da una situazione nota e non affrontata — una gronda ostruita, un cornicione degradato, un sottotetto aperto — la questione della custodia si pone. Non è un automatismo: dipende dai fatti del caso concreto e dalla prova.
Si possono deliberare catture o abbattimenti?
No. La legge 11 febbraio 1992, n. 157, dichiara la fauna selvatica patrimonio indisponibile dello Stato, e la Corte di Cassazione penale, con la sentenza n. 2598 del 2004, ha ricondotto il colombo di città fra le specie tutelate. Il controllo numerico è competenza delle Regioni, da esercitare “di norma con metodi ecologici” (art. 19). Un condominio può agire soltanto sull’edificio: reti, dissuasori, chiusura dei varchi, bonifica.
Quanto costa proteggere un intero condominio?
Dipende dai metri lineari di affaccio, dal numero di quote diverse a cui si lavora, dal tipo di superficie e dal livello di infestazione, che decide se basta un sistema di bordo o serve una chiusura fisica. I punti di partenza dei singoli sistemi, IVA esclusa, sono nella guida ai costi; per uno stabile il preventivo si fa sempre su sopralluogo, perché il numero da mettere a verbale dev’essere quello vero.
Quando conviene programmare i lavori?
Fuori dalla stagione riproduttiva. La normativa sulla fauna selvatica tutela nidi, uova e piccoli, e la buona pratica di settore chiede di verificarne la presenza prima di iniziare: se la data fissata in assemblea cade in piena covata, il cantiere va riprogrammato. È un vincolo da mettere in conto quando si delibera il cronoprogramma.
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Indirizzo dello stabile, qualche fotografia degli affacci interessati e i millesimi delle scale coinvolte. Restituiamo superfici, sistemi proposti, bonifica quantificata a parte e un’ipotesi di riparto: il documento da allegare alla convocazione.
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